Как объединить две квартиры в одну и где получать все разрешения

  1. By Константин Высочин
  2. On Фев.19.2017
  3. In
  4. With

Как-то один проектировщик рассказал нам, что выгоднее купить две квартиры и после объединить их в одну, чем сразу купить с нужным количеством комнат. Мы решили узнать, так ли это на самом деле и в чем подвох? Разобраться нам помог Константин Высочин, руководитель «Архитектурного бюро Высочина».

— Многие люди сегодня покупают однокомнатную и двухкомнатную квартиру в новостройке, объединяют их и за счет кухни получают четырехкомнатную с примерной площадью 90 кв.м. Да, она меньше метражом, нежели обычная четырехкомнатная квартира (120 кв.м), однако все комнаты изолированы и просторны. В итоге получается дешевле.

Клиенты, которые просят объединить «однушку» и «двушку», ставят перед нами задачу — получить три отдельные спальни. Вторую кухню по закону мы можем переоборудовать в кабинет, гардеробную или тренажерный зал и т.д., — объясняет Константин Высочин.

Специалист рассказал, что объединение двух квартир в одну только на словах звучит легко. Процесс этот требует множества разрешений от компетентных ведомств. Городские власти Минска при согласовании перепланировок руководствуются «Строительными нормативами и правилами», где прописано множества нюансов и тонкостей, которые необходимо учесть при любой перепланировке.

— На правильном языке Мингорисполкома объединение двух квартир — это слияние, которое можно осуществить путем реконструкции двух жилых помещений с объединением в одно. Согласовать обычную перепланировку легко, а вот реконструкцию — сложно, так как она подлежит обязательной государственной строительной экспертизе, которая создана, как мне кажется, «зарубить» любой проект. Зато, если у нас были бы такие же землетрясения, как в Чили, наши дома бы все равно стояли.

В проекте реконструкции обязательными являются три раздела: АР (архитектурные решения), ЭО (электрооборудование), КМ (конструкции металлические), ВК (водопровод канализации). Но создав проект и пройдя эту экспертизу, можно начинать реконструкцию.

Хотел бы более подробно остановиться на кухне, которую мы переделываем в помещение с другими функциями. Мы не можем указать, что там будет спальня, нужно написать, что это, например, будет кабинет. Объясню, почему такое правило. Наши экологи и санслужбы говорят, что нельзя располагать спальню под кухней или туалетом. То есть мы не можем из кухни сделать спальню, потому что над ней будет мокрая зона, а это антисанитария.

Далее, многие говорят, что если в кухне газовая плита, то вообще никакая перепланировка невозможна. Это неправда. Чтобы сделать из кухни с газовой плитой кабинет или студию, необходимо разработать проект, на основании которого можно заглушить транзитный газ. Да, это сложно, но возможно. Этим вопросом занимается «Мингаз» — монополист в Беларуси.

Константин рассказал, что во многих новостройках сегодня сделана свободная планировка, то есть в большом помещении есть только несущие колонны и выделенное для санузла место. В этом случае кухня может расположиться где угодно.

— Чтобы объединить две квартиры, мы как минимум одну стенку либо полностью убираем, либо делаем дверной проход. Зачастую в современных квартирах стена между квартирами не несущая, поэтому проблемы сделать дверной проем нет. В старых строениях очень часто стена между квартирами — несущая. В этом случае в проекте мы должны разработать раздел «Конструкции металлические», где мы должны показать, как мы будем усиливать эту стену после создания в ней дверного проема. Если мы где-то забираем, мы должны это компенсировать — закон сохранения энергии. То есть, вырезав дверной проем в несущей стене, мы должны компенсировать это с помощью металлической конструкции. В принципе, можно убрать и всю стену, вопрос только в компенсационных мероприятиях.

После слияния квартир в одну на одном этаже — вход может быть только один. При слиянии квартир, расположенных друг над другом, входов должно быть два по пожарным нормам. После согласования проекта и объединения двух квартир вместо двух технических паспортов БРТИ выдает один. Еще один интересный момент: после слияния двух квартир в одну ей присваивается номер меньшего значения. То есть, если вы объединили квартиры из разных подъездов с номерами 9 и 68, то номер у вас будет 9, хотя вход будет сделан в подъезде № 2.

— Про номера квартир, казалось бы, мелочь, но у меня была клиентка, для которой мы объединяли квартиры под номерами 7 и 8. Для нее было принципиально сохранить № 8, либо она продала бы квартиру. Путем мольбы, слез и уговоров БРТИ пошло нам навстречу.

Что касается объединения квартир на разных этажах, то это также будет реконструкцией, для осуществления которой нужны будут те же документы. Разница лишь в том, что в этом варианте сложность представляет установка лестницы на второй уровень.